Durante un acquisto immobiliare finanziato tramite un prestito, la banca richiede una garanzia per proteggersi da un eventuale inadempimento. L’ipoteca convenzionale è una delle opzioni più comuni, accanto alla cauzione e al privilegio del prestatore di denaro. La questione di chi paga le spese relative a questa garanzia ipotecaria torna sistematicamente nelle trattative tra mutuatario, banca e notaio.
Riforma delle garanzie e trasparenza delle spese ipotecarie dal 2023
Il decreto n. 2023-331 del 25 aprile 2023 che riforma il diritto delle garanzie ha armonizzato e semplificato le indicazioni obbligatorie degli atti ipotecari. I notai hanno dovuto aggiornare i loro modelli di atti e le loro tabelle di emolumenti per le iscrizioni e le cancellazioni di ipoteca a partire dal 2023-2024.
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Questa riforma non ha modificato la regola di fondo: il mutuatario sostiene le spese di ipoteca, salvo diversa clausola. Tuttavia, ha migliorato la leggibilità degli atti, permettendo oggi di identificare meglio ogni voce di costo prima della firma.
Parallelamente, la riforma del credito immobiliare derivante dal decreto n. 2016-351 e dal decreto del 9 giugno 2016, la cui applicazione è stata controllata dalla DGCCRF nel suo rapporto 2023, impone alle banche di fornire una scheda informativa standardizzata e una scheda personalizzata di prestito. Questi documenti devono dettagliare chi paga ogni voce di spesa, inclusi le spese di ipoteca su un prestito immobiliare e le spese di cancellazione, prima di qualsiasi firma dell’offerta.
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Composizione delle spese di ipoteca: cosa paga realmente il mutuatario
Le spese di ipoteca non si riassumono in una sola voce su un preventivo notarile. Diverse voci distinte si sommano, e il loro peso rispettivo varia a seconda dell’importo del prestito e del tipo di bene finanziato.
- Gli emolumenti del notaio, calcolati secondo una tabella regolamentata proporzionale all’importo garantito. Il notaio non fissa liberamente la propria remunerazione per questo tipo di atto.
- La tassa di pubblicità fondiaria, versata al Tesoro pubblico al momento dell’iscrizione dell’ipoteca presso il servizio di pubblicità fondiaria. La sua aliquota varia a seconda che si tratti di un’abitazione nuova o usata.
- Il contributo di sicurezza immobiliare, destinato a coprire le spese di gestione del registro immobiliare.
- Le spese anticipate, cioè le spese sostenute dal notaio per ottenere i documenti amministrativi necessari (stati ipotecari, estratti catastali). Questi importi variano da uno studio notarile all’altro.
Il mutuatario paga l’interezza di queste voci, generalmente il giorno della firma dell’atto di prestito presso il notaio. Queste spese sono distinte dalle spese di acquisizione (chiamate erroneamente “spese notarili”) e si aggiungono ad esse.
Abitazione nuova o usata: una differenza fiscale da conoscere
La tassa di pubblicità fondiaria applicata al momento dell’iscrizione ipotecaria non è identica a seconda della natura del bene. Per un’abitazione nuova, l’aliquota applicabile è ridotta rispetto a quella di un bene usato. Questa differenza può rappresentare un divario significativo sul costo totale della garanzia, un parametro raramente evidenziato dalle banche al momento della simulazione.
Spese di cancellazione dell’ipoteca: chi paga in caso di vendita o rimborso anticipato
L’ipoteca non si estingue automaticamente all’ultimo pagamento del prestito. Rimane iscritta nel registro immobiliare per un anno dopo la fine teorica del credito. Se il mutuatario vende il bene o rimborsa il prestito anticipatamente prima di questa data, è necessaria una cancellazione dell’ipoteca.
La cancellazione genera spese aggiuntive a carico del mutuatario. Richiede un atto notarile distinto, con i propri emolumenti, diritti di registrazione e spese anticipate. Queste spese si collocano generalmente in una fascia nettamente inferiore a quelle dell’iscrizione iniziale, ma spesso sorprendono i venditori che non le avevano anticipate.
Nel caso di un rifinanziamento del credito immobiliare tramite un’altra banca, la cancellazione dell’ipoteca iniziale è obbligatoria prima dell’iscrizione di una nuova garanzia. Il mutuatario si fa carico delle spese di cancellazione e di quelle della nuova iscrizione, il che può aumentare il costo reale del rifinanziamento del prestito.
Cancellazione amichevole o giudiziaria
Quando il prestito arriva alla sua scadenza normale, l’ipoteca scompare dal registro immobiliare un anno dopo senza alcuna procedura né spese. Si tratta della cancellazione automatica. Tuttavia, se avviene una vendita prima di questo termine, il notaio deve procedere a una cancellazione amichevole, formalizzata tramite un atto. La cancellazione giudiziaria, più rara, interviene in caso di controversia tra le parti e comporta costi aggiuntivi legati alla procedura.
Negoziare la copertura delle spese di garanzia ipotecaria con la propria banca
La pratica delle banche di proporre una copertura parziale delle spese di garanzia (ipoteca o cauzione) si è sviluppata nelle offerte commerciali 2023-2024. Questa tendenza riguarda in particolare i profili di primo acquirente o i mutuatari ad alto reddito.
Tuttavia, questi sconti sono quasi sempre subordinati alla sottoscrizione combinata di altri prodotti: assicurazione casa, apertura di un conto corrente, investimento di risparmio. Il risparmio realizzato sulle spese di ipoteca merita di essere confrontato con il costo globale di questi impegni accessori nel corso del prestito.
Alcuni mutuatari scelgono un’alternativa all’ipoteca per ridurre le spese. La cauzione, proposta da organismi specializzati, non richiede un atto notarile e evita le spese di cancellazione. Il suo costo iniziale può essere inferiore, e una parte della somma versata viene talvolta restituita alla fine del prestito.
La scelta tra ipoteca e cauzione dipende dal profilo del mutuatario e dal tipo di bene finanziato: la cauzione non è sempre accettata da tutte le banche, e l’ipoteca rimane l’unica opzione per alcuni finanziamenti (prestito ipotecario su un bene già posseduto, ad esempio).
La risposta alla domanda iniziale rimane costante nel diritto francese: è il mutuatario a sostenere le spese di ipoteca, sia per l’iscrizione che per la cancellazione. Le recenti riforme non hanno spostato questo onere, ma hanno reso le voci di costo più leggibili e il confronto tra garanzie più accessibile. Resta a ogni acquirente mettere in bilancio il costo dell’ipoteca con quello delle alternative, integrando le spese di uscita nel calcolo.