Beim Kauf einer Immobilie, der durch ein Darlehen finanziert wird, verlangt die Bank eine Sicherheit, um sich gegen mögliche Zahlungsausfälle abzusichern. Die herkömmliche Hypothek gehört zu den gängigsten Optionen, neben der Bürgschaft und dem Vorrecht des Darlehensgebers. Die Frage, wer die mit dieser Hypothek verbundenen Kosten trägt, taucht regelmäßig in den Verhandlungen zwischen Kreditnehmer, Bank und Notar auf.
Reform der Sicherheiten und Transparenz der Hypothekenkosten seit 2023
Die Verordnung Nr. 2023-331 vom 25. April 2023 zur Reform des Sicherheitenrechts hat die obligatorischen Angaben in den Hypothekenurkunden harmonisiert und vereinfacht. Die Notare mussten ihre Urkundenmuster und Gebührenordnungen für die Eintragungen und Löschungen von Hypotheken ab 2023-2024 aktualisieren.
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Diese Reform hat die grundlegende Regel nicht geändert: der Kreditnehmer trägt die Hypothekenkosten, es sei denn, es gibt eine abweichende Klausel. Sie hat jedoch die Lesbarkeit der Urkunden verbessert, was es heute ermöglicht, jede Kostenposition vor der Unterzeichnung besser zu identifizieren.
Parallel dazu verpflichtet die Reform des Immobilienkredits, die aus der Verordnung Nr. 2016-351 und dem Dekret vom 9. Juni 2016 hervorgegangen ist und deren Anwendung von der DGCCRF in ihrem Bericht 2023 kontrolliert wurde, die Banken, ein standardisiertes Informationsblatt und ein personalisiertes Darlehensblatt auszuhändigen. Diese Dokumente müssen detailliert angeben, wer jede Kostenposition bezahlt, einschließlich der Hypothekenkosten für ein Immobilienkredit und der Löschkosten, vor der Unterzeichnung des Angebots.
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Zusammensetzung der Hypothekenkosten: Was der Kreditnehmer tatsächlich bezahlt
Die Hypothekenkosten beschränken sich nicht auf eine einzige Zeile in einem notariellen Kostenvoranschlag. Mehrere verschiedene Positionen summieren sich, und ihr jeweiliges Gewicht variiert je nach Darlehenshöhe und Art der finanzierten Immobilie.
- Die Gebühren des Notars, die gemäß einer regulierten Gebührenordnung berechnet werden, die proportional zur garantierten Summe ist. Der Notar legt seine Vergütung für diese Art von Urkunde nicht frei fest.
- Die Grundsteuer, die beim Eintrag der Hypothek beim Grundbuchamt an die Staatskasse gezahlt wird. Der Satz variiert je nachdem, ob es sich um eine Neubau- oder Bestandsimmobilie handelt.
- Der Beitrag zur Immobilien-Sicherheitsgebühr, der zur Deckung der Kosten für die Führung des Immobilienverzeichnisses dient.
- Die Auslagen, das heißt die vom Notar vorab gezahlten Kosten für die Beschaffung der erforderlichen Verwaltungsdokumente (Hypothekenauszüge, Katasterauszüge). Diese Beträge variieren von Notarkanzlei zu Notarkanzlei.
Der Kreditnehmer trägt die gesamten Kosten dieser Positionen, in der Regel am Tag der Unterzeichnung des Darlehensvertrags beim Notar. Diese Kosten sind von den Erwerbsnebenkosten (fälschlicherweise als “Notarkosten” bezeichnet) zu unterscheiden und kommen zusätzlich hinzu.
Neubau oder Bestandsimmobilie: Ein steuerlicher Unterschied, den man kennen sollte
Die Grundsteuer, die beim Hypothekeneintrag erhoben wird, ist je nach Art der Immobilie nicht identisch. Für eine Neubauimmobilie ist der anwendbare Satz im Vergleich zu einer Bestandsimmobilie reduziert. Dieser Unterschied kann einen erheblichen Unterschied in den Gesamtkosten der Sicherheit darstellen, ein Aspekt, der von den Banken bei der Simulation selten hervorgehoben wird.
Kosten der Löschung der Hypothek: Wer zahlt im Falle eines Verkaufs oder einer vorzeitigen Rückzahlung
Die Hypothek erlischt nicht automatisch mit der letzten Zahlung des Darlehens. Sie bleibt ein Jahr nach dem theoretischen Ende des Kredits im Immobilienverzeichnis eingetragen. Wenn der Kreditnehmer die Immobilie verkauft oder sein Darlehen vorzeitig zurückzahlt, ist eine Löschung der Hypothek erforderlich.
Die Löschung verursacht zusätzliche Kosten, die vom Kreditnehmer getragen werden. Sie erfordert eine separate notarielle Urkunde, mit eigenen Gebühren, Registrierungsgebühren und Auslagen. Diese Kosten liegen in der Regel deutlich unter denen der ursprünglichen Eintragung, überraschen jedoch oft Verkäufer, die sie nicht eingeplant hatten.
Im Falle einer Umschuldung durch eine andere Bank ist die Löschung der ursprünglichen Hypothek vor der Eintragung einer neuen Sicherheit obligatorisch. Der Kreditnehmer trägt die Kosten der Löschung und die der neuen Eintragung, was die tatsächlichen Kosten der Umschuldung erhöhen kann.
Einvernehmliche oder gerichtliche Löschung
Wenn das Darlehen zu seinem regulären Ende kommt, verschwindet die Hypothek ein Jahr später automatisch aus dem Immobilienverzeichnis, ohne dass irgendwelche Schritte oder Kosten erforderlich sind. Dies ist die automatische Löschung. Wenn jedoch ein Verkauf vor Ablauf dieser Frist erfolgt, muss der Notar eine einvernehmliche Löschung vornehmen, die durch eine Urkunde formalisiert wird. Die gerichtliche Löschung, die seltener vorkommt, erfolgt im Falle eines Streits zwischen den Parteien und verursacht zusätzliche Kosten, die mit dem Verfahren verbunden sind.
Die Übernahme der Kosten für die Hypothekensicherheit mit der Bank verhandeln
Die Praxis der Banken, eine teilweise Übernahme der Kosten für die Sicherheit (Hypothek oder Bürgschaft) anzubieten, hat sich in den kommerziellen Angeboten 2023-2024 entwickelt. Dieser Trend betrifft insbesondere Erstkäufer oder Kreditnehmer mit hohem Einkommen.
Diese Rabatte sind jedoch fast immer an den Abschluss weiterer Produkte gebunden: Wohngebäudeversicherung, Eröffnung eines Girokontos, Geldanlage. Die Einsparungen bei den Hypothekenkosten sollten mit den Gesamtkosten dieser zusätzlichen Verpflichtungen über die Laufzeit des Darlehens verglichen werden.
Einige Kreditnehmer wählen eine Alternative zur Hypothek, um die Kosten zu senken. Die Bürgschaft, die von spezialisierten Institutionen angeboten wird, erfordert keine notarielle Urkunde und vermeidet die Löschkosten. Ihre anfänglichen Kosten können niedriger sein, und ein Teil des gezahlten Betrags wird manchmal am Ende des Darlehens zurückerstattet.
Die Wahl zwischen Hypothek und Bürgschaft hängt vom Profil des Kreditnehmers und der Art der finanzierten Immobilie ab: Die Bürgschaft wird nicht immer von allen Banken akzeptiert, und die Hypothek bleibt die einzige Option für bestimmte Finanzierungsmodelle (z.B. Hypothekendarlehen auf eine bereits gehaltene Immobilie).
Die Antwort auf die ursprüngliche Frage bleibt im französischen Recht konstant: Der Kreditnehmer trägt die Hypothekenkosten, sowohl bei der Eintragung als auch bei der Löschung. Die jüngsten Reformen haben diese Last nicht verschoben, aber sie haben die Kostenpositionen lesbarer gemacht und den Vergleich zwischen Sicherheiten zugänglicher gestaltet. Es bleibt jedem Käufer überlassen, die Kosten der Hypothek mit denen der Alternativen abzuwägen, wobei die Ausstiegskosten in die Berechnung einbezogen werden.