Na compra de um imóvel financiado por um empréstimo, o banco exige uma garantia para se proteger contra um possível default de pagamento. A hipoteca convencional é uma das opções mais comuns, ao lado da caução e do privilégio do credor. A questão de quem arca com os custos relacionados a essa garantia hipotecária surge sistematicamente nas negociações entre o mutuário, o banco e o notário.
Reforma das garantias e transparência dos custos de hipoteca desde 2023
A ordem n° 2023-331 de 25 de abril de 2023, que reforma o direito das garantias, harmonizou e simplificou as menções obrigatórias dos atos hipotecários. Os notários tiveram que atualizar seus modelos de atos e suas tabelas de emolumentos para as inscrições e liberações de hipoteca a partir de 2023-2024.
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Essa reforma não alterou a regra de fundo: o mutuário arca com os custos da hipoteca, salvo cláusula em contrário. Por outro lado, ela reforçou a legibilidade dos atos, permitindo hoje identificar melhor cada item de custo antes da assinatura.
Paralelamente, a reforma do crédito imobiliário resultante da ordem n° 2016-351 e do decreto de 9 de junho de 2016, cuja aplicação foi controlada pela DGCCRF em seu relatório de 2023, impõe aos bancos a entrega de uma ficha padronizada de informações e uma ficha personalizada de empréstimo. Esses documentos devem detalhar quem paga cada item de custo, incluindo os custos de hipoteca em um empréstimo imobiliário e os custos de liberação, antes de qualquer assinatura da oferta.
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Composição dos custos de hipoteca: o que realmente paga o mutuário
Os custos de hipoteca não se resumem a uma única linha em um orçamento notarial. Vários itens distintos se somam, e seu peso respectivo varia de acordo com o valor do empréstimo e o tipo de bem financiado.
- Os emolumentos do notário, calculados de acordo com uma tabela regulamentada proporcional ao valor garantido. O notário não define livremente sua remuneração para esse tipo de ato.
- A taxa de publicidade fundiária, paga ao Tesouro Público no momento da inscrição da hipoteca no serviço de publicidade fundiária. Sua alíquota difere se o imóvel é novo ou antigo.
- A contribuição de segurança imobiliária, destinada a cobrir os custos de manutenção do arquivo imobiliário.
- Os desembolsos, ou seja, os custos adiantados pelo notário para obter os documentos administrativos necessários (estados hipotecários, extratos cadastrais). Esses valores variam de um cartório para outro.
O mutuário paga a totalidade desses itens, geralmente no dia da assinatura do ato de empréstimo no cartório. Esses custos são distintos dos custos de aquisição (chamados erroneamente de “custos de notário”) e se somam a eles.
Imóvel novo ou antigo: uma diferença fiscal a conhecer
A taxa de publicidade fundiária aplicada na inscrição hipotecária não é idêntica de acordo com a natureza do bem. Para um imóvel novo, a alíquota aplicável é reduzida em relação à de um bem antigo. Essa diferença pode representar um desvio significativo no custo total da garantia, um parâmetro raramente destacado pelos bancos no momento da simulação.
Custos de liberação de hipoteca: quem paga em caso de venda ou reembolso antecipado
A hipoteca não se extingue automaticamente com o último pagamento do empréstimo. Ela permanece registrada no arquivo imobiliário por um ano após o término teórico do crédito. Se o mutuário vender o bem ou reembolsar seu empréstimo antecipadamente antes dessa data, uma liberação de hipoteca é necessária.
A liberação gera custos adicionais a serem arcados pelo mutuário. Ela requer um ato notarial distinto, com seus próprios emolumentos, direitos de registro e desembolsos. Esses custos geralmente estão em uma faixa significativamente inferior àqueles da inscrição inicial, mas frequentemente surpreendem os vendedores que não os haviam antecipado.
No caso de uma portabilidade de crédito imobiliário para outro banco, a liberação da hipoteca inicial é obrigatória antes da inscrição de uma nova garantia. O mutuário assume os custos de liberação e os da nova inscrição, o que pode aumentar o custo real da portabilidade do empréstimo.
Cancelamento amigável ou judicial
Quando o empréstimo chega ao seu término normal, a hipoteca desaparece do arquivo imobiliário um ano depois, sem qualquer procedimento ou custo. É o cancelamento automático. Por outro lado, se uma venda ocorrer antes desse prazo, o notário deve proceder a um cancelamento amigável, formalizado por um ato. O cancelamento judicial, mais raro, ocorre em caso de litígio entre as partes e gera custos adicionais relacionados ao processo.
Negociar a cobertura dos custos da garantia hipotecária com seu banco
A prática dos bancos de oferecer uma cobertura parcial dos custos da garantia (hipoteca ou caução) se desenvolveu nas ofertas comerciais 2023-2024. Essa tendência diz respeito especialmente a perfis de compradores de primeira viagem ou mutuários de altos rendimentos.
Esses descontos são, no entanto, quase sempre condicionados à contratação em conjunto de outros produtos: seguro residencial, abertura de uma conta corrente, aplicação de poupança. A economia realizada nos custos de hipoteca merece ser comparada ao custo global desses compromissos adicionais ao longo do prazo do empréstimo.
Alguns mutuários escolhem uma alternativa à hipoteca para reduzir os custos. A caução, oferecida por organismos especializados, não requer ato notarial e evita os custos de liberação. Seu custo inicial pode ser inferior, e uma parte da quantia paga é às vezes restituída ao final do empréstimo.
A escolha entre hipoteca e caução depende do perfil do mutuário e do tipo de bem financiado: a caução nem sempre é aceita por todos os bancos, e a hipoteca continua sendo a única opção para algumas estruturas (empréstimo hipotecário sobre um bem já possuído, por exemplo).
A resposta à questão inicial permanece constante no direito francês: é o mutuário quem arca com os custos da hipoteca, tanto na inscrição quanto na liberação. As reformas recentes não deslocaram essa carga, mas tornaram os itens de custo mais legíveis e a comparação entre garantias mais acessível. Resta a cada comprador ponderar o custo da hipoteca com o das alternativas, integrando os custos de saída no cálculo.