Al realizar una compra inmobiliaria financiada por un préstamo, el banco exige una garantía para protegerse contra un posible incumplimiento de pago. La hipoteca convencional es una de las opciones más comunes, junto con la fianza y el privilegio del prestamista. La cuestión de quién paga los gastos relacionados con esta garantía hipotecaria surge sistemáticamente en las negociaciones entre el prestatario, el banco y el notario.
Reforma de las garantías y transparencia de los gastos de hipoteca desde 2023
La ordenanza n.º 2023-331 del 25 de abril de 2023 que reforma el derecho de las garantías ha armonizado y simplificado las menciones obligatorias de los actos hipotecarios. Los notarios han tenido que actualizar sus modelos de actos y sus tarifas de honorarios para las inscripciones y levantamientos de hipoteca desde 2023-2024.
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Esta reforma no ha modificado la regla de fondo: el prestatario asume los gastos de hipoteca, salvo cláusula en contrario. Sin embargo, ha mejorado la legibilidad de los actos, lo que permite hoy en día identificar mejor cada partida de costo antes de la firma.
Paralelamente, la reforma del crédito inmobiliario derivada de la ordenanza n.º 2016-351 y del decreto del 9 de junio de 2016, cuya aplicación ha sido controlada por la DGCCRF en su informe 2023, impone a los bancos entregar una ficha estandarizada de información y una ficha personalizada de préstamo. Estos documentos deben detallar quién paga cada partida de gastos, incluidos los gastos de hipoteca en un préstamo inmobiliario y los gastos de levantamiento, antes de cualquier firma de la oferta.
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Composición de los gastos de hipoteca: lo que realmente paga el prestatario
Los gastos de hipoteca no se resumen en una sola línea en un presupuesto notarial. Varios conceptos distintos se suman, y su peso respectivo varía según el monto del préstamo y el tipo de bien financiado.
- Los honorarios del notario, calculados según un baremo regulado proporcional al monto garantizado. El notario no fija libremente su remuneración en este tipo de acto.
- El impuesto de publicidad inmobiliaria, pagado al Tesoro público al inscribir la hipoteca en el servicio de publicidad inmobiliaria. Su tasa difiere según se trate de una vivienda nueva o antigua.
- La contribución de seguridad inmobiliaria, destinada a cubrir los gastos de mantenimiento del archivo inmobiliario.
- Los desembolsos, es decir, los gastos adelantados por el notario para obtener los documentos administrativos necesarios (estados hipotecarios, extractos catastrales). Estos montos varían de una notaría a otra.
El prestatario paga la totalidad de estos conceptos, generalmente el día de la firma del acto de préstamo ante el notario. Estos gastos son distintos de los gastos de adquisición (erróneamente llamados “gastos de notario”) y se suman a ellos.
Vivienda nueva o antigua: una diferencia fiscal a conocer
El impuesto de publicidad inmobiliaria aplicado al inscribir la hipoteca no es idéntico según la naturaleza del bien. Para una vivienda nueva, la tasa aplicable es reducida en comparación con la de un bien antiguo. Esta diferencia puede representar un desvío significativo en el costo total de la garantía, un parámetro raramente destacado por los bancos al momento de la simulación.
Gastos de levantamiento de hipoteca: quién paga en caso de venta o reembolso anticipado
La hipoteca no se extingue automáticamente con el último pago del préstamo. Permanece inscrita en el archivo inmobiliario durante un año después de la finalización teórica del crédito. Si el prestatario vende el bien o reembolsa su préstamo anticipadamente antes de esta fecha, es necesario un levantamiento de hipoteca.
El levantamiento genera gastos adicionales a cargo del prestatario. Requiere un acto notarial distinto, con sus propios honorarios, derechos de registro y desembolsos. Estos gastos suelen estar en un rango significativamente inferior a los de la inscripción inicial, pero a menudo sorprenden a los vendedores que no los habían anticipado.
En el caso de una refinanciación de crédito inmobiliario por otro banco, el levantamiento de la hipoteca inicial es obligatorio antes de la inscripción de una nueva garantía. El prestatario asume los gastos de levantamiento y los de la nueva inscripción, lo que puede aumentar el costo real de la refinanciación del préstamo.
Cancelación amistosa o judicial
Cuando el préstamo llega a su término normal, la hipoteca desaparece del archivo inmobiliario un año después sin ningún trámite ni gastos. Es la cancelación automática. Sin embargo, si se produce una venta antes de este plazo, el notario debe proceder a una cancelación amistosa, formalizada por un acto. La cancelación judicial, más rara, se produce en caso de litigio entre las partes y genera costos adicionales relacionados con el procedimiento.
Negociar la asunción de los gastos de garantía hipotecaria con su banco
La práctica de los bancos de ofrecer una asunción parcial de los gastos de garantía (hipoteca o fianza) se ha desarrollado en las ofertas comerciales 2023-2024. Esta tendencia afecta especialmente a los perfiles de compradores primerizos o a los prestatarios de altos ingresos.
Sin embargo, estos descuentos están casi siempre condicionados a la suscripción agrupada de otros productos: seguro de hogar, apertura de una cuenta corriente, colocación de ahorros. El ahorro realizado en los gastos de hipoteca merece ser comparado con el costo global de estos compromisos adicionales a lo largo del préstamo.
Algunos prestatarios eligen una alternativa a la hipoteca para reducir los gastos. La fianza, ofrecida por organismos especializados, no requiere un acto notarial y evita los gastos de levantamiento. Su costo inicial puede ser inferior, y a veces se restituye una parte de la suma pagada al final del préstamo.
La elección entre hipoteca y fianza depende del perfil del prestatario y del tipo de bien financiado: la fianza no siempre es aceptada por todos los bancos, y la hipoteca sigue siendo la única opción para ciertos montajes (préstamo hipotecario sobre un bien ya poseído, por ejemplo).
La respuesta a la pregunta inicial se mantiene constante en el derecho francés: es el prestatario quien asume los gastos de hipoteca, tanto en la inscripción como en el levantamiento. Las reformas recientes no han desplazado esta carga, pero han hecho que los conceptos de costo sean más legibles y la comparación entre garantías más accesible. Cada comprador debe sopesar el costo de la hipoteca con el de las alternativas, integrando los gastos de salida en el cálculo.