Bij de aankoop van onroerend goed gefinancierd met een lening, vereist de bank een garantie om zich te beschermen tegen een mogelijke betalingsachterstand. De conventionele hypotheek is een van de meest voorkomende opties, naast de borgstelling en het voorrecht van de geldverstrekker. De vraag wie de kosten met betrekking tot deze hypotheekgarantie betaalt, komt systematisch terug in de onderhandelingen tussen de lener, de bank en de notaris.
Hervorming van zekerheden en transparantie van hypotheekkosten sinds 2023
De verordening nr. 2023-331 van 25 april 2023, die de hervorming van het zekerhedenrecht inhoudt, heeft de verplichte vermeldingen van hypotheekakten geharmoniseerd en vereenvoudigd. Notarissen moesten hun modellen van akten en hun tarieven voor inschrijvingen en opheffingen van hypotheken actualiseren vanaf 2023-2024.
Zie ook : De beste adressen voor een ADHD-diagnose bij volwassenen in Parijs
Deze hervorming heeft de fundamentele regel niet gewijzigd: de lener draagt de kosten van de hypotheek, tenzij anders bepaald. Daarentegen heeft het de leesbaarheid van de akten versterkt, waardoor het nu mogelijk is om elke kostenpost beter te identificeren vóór de ondertekening.
Tegelijkertijd verplicht de hervorming van de vastgoedlening, voortvloeiend uit de verordening nr. 2016-351 en het decreet van 9 juni 2016, waarvan de toepassing door de DGCCRF in haar rapport 2023 werd gecontroleerd, de banken om een gestandaardiseerd informatieblad en een gepersonaliseerd leningblad te verstrekken. Deze documenten moeten gedetailleerd aangeven wie elke kostenpost betaalt, inclusief de hypotheekkosten op een vastgoedlening en de kosten van opheffing, vóór de ondertekening van het aanbod.
Ook interessant : Alles wat je moet weten over de afmetingen van een 26-tons vrachtwagen en hun belang
<h2 samenstelling van de hypotheekkosten: wat de lener daadwerkelijk betaalt
De hypotheekkosten beperken zich niet tot één regel op een notariële offerte. Verschillende afzonderlijke posten worden bij elkaar opgeteld, en hun respectieve gewicht varieert afhankelijk van het bedrag van de lening en het type gefinancierd goed.
- De emolumenten van de notaris, berekend volgens een gereguleerd tarief dat evenredig is aan het gegarandeerde bedrag. De notaris bepaalt zijn vergoeding voor dit type akte niet vrijelijk.
- De belasting op onroerend goed, betaald aan de staatskas bij de inschrijving van de hypotheek bij de dienst voor onroerend goed publiciteit. Het tarief verschilt afhankelijk van of het gaat om een nieuw of oud huis.
- De bijdrage voor vastgoedveiligheid, bedoeld om de kosten van het bijhouden van het vastgoedregister te dekken.
- De kosten, dat wil zeggen de kosten die de notaris heeft voorgeschoten om de benodigde administratieve documenten te verkrijgen (hypotheekstaten, kadastrale uittreksels). Deze bedragen variëren van het ene notariskantoor naar het andere.
De lener betaalt het volledige bedrag van deze posten, doorgaans op de dag van de ondertekening van de leningakte bij de notaris. Deze kosten zijn distinct van de aankoopkosten (ten onrechte “notariskosten” genoemd) en komen daar bovenop.
Nieuw of oud huis: een fiscale kloof om te kennen
De belasting op onroerend goed die wordt toegepast bij de hypotheekinschrijving is niet identiek afhankelijk van de aard van het goed. Voor een nieuw huis is het toepasselijke tarief verlaagd in vergelijking met dat van een oud goed. Dit verschil kan een significante kloof vertegenwoordigen in de totale kosten van de garantie, een parameter die zelden door de banken wordt benadrukt tijdens de simulatie.
Kosten van opheffing van hypotheek: wie betaalt bij verkoop of vervroegde aflossing
De hypotheek vervalt niet automatisch bij de laatste betaling van de lening. Deze blijft een jaar na de theoretische afloop van de lening geregistreerd in het vastgoedregister. Als de lener het goed verkoopt of zijn lening vervroegd aflost vóór deze datum, is een opheffing van de hypotheek noodzakelijk.
De opheffing genereert extra kosten voor de lener. Dit vereist een aparte notariële akte, met zijn eigen emolumenten, registratiekosten en kosten. Deze kosten liggen doorgaans in een aanzienlijk lagere range dan die van de oorspronkelijke inschrijving, maar verrassen vaak verkopers die ze niet hadden voorzien.
In het geval van een herfinanciering van de vastgoedlening door een andere bank, is de opheffing van de oorspronkelijke hypotheek verplicht vóór de inschrijving van een nieuwe garantie. De lener draagt de kosten van de opheffing en die van de nieuwe inschrijving, wat de werkelijke kosten van de leningovername kan verhogen.
Vriendschappelijke of gerechtelijke opheffing
Wanneer de lening zijn normale einde bereikt, verdwijnt de hypotheek een jaar later automatisch uit het vastgoedregister zonder enige procedure of kosten. Dit is de automatische opheffing. Als er echter een verkoop plaatsvindt vóór deze termijn, moet de notaris een vriendschappelijke opheffing uitvoeren, geformaliseerd door een akte. De gerechtelijke opheffing, die zeldzamer is, vindt plaats in geval van een geschil tussen de partijen en brengt extra kosten met zich mee die verband houden met de procedure.
Onderhandelen over de dekking van hypotheekgarantiekosten met de bank
De praktijk van banken om een gedeeltelijke dekking van de garantiekosten (hypotheek of borg) aan te bieden, is zich ontwikkeld in de commerciële aanbiedingen van 2023-2024. Deze trend betreft vooral de profielen van eerste kopers of leners met hoge inkomens.
Deze kortingen zijn echter bijna altijd voorwaardelijk aan de gezamenlijke ondertekening van andere producten: woningverzekering, opening van een betaalrekening, spaarbelegging. De besparing op de hypotheekkosten verdient het om vergeleken te worden met de totale kosten van deze aanvullende verplichtingen gedurende de looptijd van de lening.
Sommige leners kiezen voor een alternatief voor de hypotheek om de kosten te verlagen. De borg, aangeboden door gespecialiseerde instellingen, vereist geen notariële akte en vermijdt de kosten van opheffing. De initiële kosten kunnen lager zijn, en een deel van het betaalde bedrag wordt soms teruggegeven aan het einde van de lening.
De keuze tussen hypotheek en borg hangt af van het profiel van de lener en het type gefinancierd goed: de borg wordt niet altijd door alle banken geaccepteerd, en de hypotheek blijft de enige optie voor bepaalde constructies (hypotheeklening op een reeds in bezit zijnde goed, bijvoorbeeld).
Het antwoord op de oorspronkelijke vraag blijft constant in het Franse recht: het is de lener die de hypotheekkosten draagt, zowel bij inschrijving als bij opheffing. De recente hervormingen hebben deze last niet verplaatst, maar hebben de kostenposten leesbaarder gemaakt en de vergelijking tussen garanties toegankelijker gemaakt. Het is aan elke koper om de kosten van de hypotheek af te wegen tegen die van de alternatieven, met inbegrip van de uitstapkosten in de berekening.